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三盛控股這壹年:加速囤糧與母公司註資可期
時間:2019-04-16 | 來源:觀點地產網 | 閱讀:659
翻看年報,可以窺見這家2017年借殼上市的房企,正在積極地向前奔跑。

觀點地產網 每年的3月都是對企業們的壹次“體檢”,三盛集團旗下的地產上市平臺三盛控股,也在近期交出自己的年度成績單。

3月20日,三盛控股(集團)有限公司發布2018年度業績公告,2018年度集團實現收入總額約為人民幣9.34億元,其中物業銷售收入錄得約9.24億元,占總收入的98.9%,以及投資物業錄得租金收入約0.1億元。

另據公告披露,2018年度三盛控股已訂約但未確認銷售的金額約為11.42億元,以及簽約銷售建築面積約為9.55萬平方米。

截至去年年末,三盛控股總資產98.68億元,同比上升72%;存貨賬面值為77.83億元,同比增長124%;毛利約為5520萬元,毛利率為5.9%。

目前,三盛控股合共有14個開發中及持作未來開發的物業發展項目,擁有土地儲備總占地面積約為76.7萬平方米,總建築面積約為232.5萬平方米。

翻看年報,可以窺見這家2017年借殼上市的房企,正在積極地向前奔跑。

加速囤糧

過去這壹年,三盛控股對規模擴張的積極與渴望,可以從土儲上直觀感受到。

年報顯示,於2018年,三盛控股合共收購10幅新土地項目的權益,新收購土地的總建築面積約為130.43萬平方米,其中三盛控股權益占56.43萬平方米。全年,三盛控股土地收購的合同總代價約為65.43億元,其中根據其於相關的股本權益應付當中24.21億元。

根據三盛控股應占收購的建築面積及應占的收購代價,其於2018年的平均土地收購成本約為每平方米4289元。

其中,於2月份,三盛以總價7.5億元並無償配建住宅1.4萬平米競得福州馬尾區壹宗限價地,面積113.71畝,為商住、幼兒園用地。

5月份是三盛收割土儲的高峰期——5月23日,在92輪競價後,三盛以總價約7.93億元競得溫州平陽縣鰲江鎮壹宗商住地,溢價率51.9%;就在隔天5月24日,三盛再以11.28億元、無償配建2.43萬平方米摘得福州馬尾區壹宗商住地,土地面積105.93畝;5月30日,三盛再以最高限價12億元加配建1.89萬平方米競得福州長樂商住用地。

之後,三盛也陸續於福建龍海、江蘇南通等地奪地。

對比2017年,三盛控股在當年僅購入兩個土地項目,購入新土地總占地面積為25.77萬平方米,總建築面積為83.02萬平方米,平均土地成本為每平方米約3309.37元。

截止2018年12月31日止,三盛控股共有14個開發中及持作未來開發的物業發展項目,土地儲備總占地面積增至76.7萬平方米,總建築面積約為232.5萬平方米,其中已有5個項目在2018下半年進行預售。

此外,三盛控股布局城市也擴大至11個城市,包括福州、霞浦、南通、龍海、溫州、哈爾濱、沈陽、濟南、青島、章丘及香港。

從“2”到“14”,三盛控股正在為規模沖刺而加緊囤糧,同時,這也帶來了必然的“代價”。

年報顯示,2018年,三盛控股錄得權益股東應占虧損約為1.67億元,每股基本虧損約為39.72分;銷售及市場推廣開支及行政開支約為1.16億元,同比增長約128.8%。

對此,三盛控股於年報中表示,這是由於公司於2018年內實現對中國中型城市的布局,集團項目數量增加,業務規模持續擴展;另壹方面,大部份新拓展的土地發展項目,仍處於建設或預售階段,未達至確認收益的條件,以至部分年內經營成本未有對應的收益配對,所以錄得相應虧損。

簡而言之,規模擴張帶來成本上升,但同時土地開發與產生業績之間也需要時間,這種階段性的成本上升與業績產生的時間差也就帶來了賬面上的必要虧損。

壹旦項目陸續進入開發、銷售環節,收入利潤自然會上升。

現金及負債方面,截至去年底,三盛控股的現金及現金等價物合共約4.06億元,尚未使用的授信額度約為35.23億;資產負債率為87.6%,其中壹年內到期的短期借款同比由16.21億元下降至11.64億元,下降28%。

此外,2018年年底三盛控股流動資產凈值37.98億元,同比上升186%。流動比率約1.8倍,比2017年的1.4倍流動比率提升,暫無短期償還債務壓力。

規模蓄力

雖然已在努力奔跑,但這樣的速度可能還匹配不上三盛控股的雄心。

三盛控股的“來歷”有些特殊,在2017年4月,利福地產控股股東利福國際集團通過協議方式,向林榮濱設立在英屬維京群島註冊成立的有限公司轉讓了其所持有的利福地產全部的59.56%股份,林榮濱以12.99億港元、折合每股5.18港元的代價成為利福地產的控股股東。

同年5月底,林榮濱出任利福地產主席;8月,利福地產發布公告稱,正式更名為“三盛控股(集團)有限公司”。

因此,三盛集團旗下地產平臺順利完成借殼上市,開啟資本市場的征途。不過,也正因為借殼這壹上市途徑,三盛控股短期內的增長也受到了束縛。

根據港交所規定,借殼上市的公司將有明確的24個月的期限規定,在這期間不能有大筆資產的註入;同時,公司也不能提前披露資產註入計劃。

也就是說,借殼後的兩年內,三盛集團的優質資產並不能快速註入三盛控股這個上市平臺,短期內集團與三盛控股的業務都將相對獨立,三盛控股難以出現明顯的規模與業績增長。

彼時,林榮濱曾向市場描述三盛控股的階段性策略:先是通過大股東借款、發債等手段為三盛控股提供發展所需的資金;等到兩年期限滿後,便會將三盛集團下的地產優質資產註入三盛控股平臺。

而在這兩年解禁期,為了三盛控股的發展,於2017年7月份,三盛集團通過內地母公司與三盛控股成立合資公司的形式,其中三盛控股占股55%,並由母公司提供資金給合資公司去參與土地投標、項目收購,實現進壹步擴張。

於是,在2017年8月,三盛控股通過合營公司以8640萬元收購章丘正大天源置業80%股本,以及以5.5億元收購中盛置業90%股份,由此獲得福建平潭和濟南章丘兩個資產包,貨值超過30億元。

得益於三盛集團的支持,三盛控股在原有殼資產有限的情況還是得到了壹定擴張。但是,礙於兩年解禁期,如今母公司的大量土儲、優質資產還不能直接幫扶到上市平臺。

據悉,目前三盛集團未上市的土儲貨值估計超過1000億元,2018年整體銷售額約350億元。安信國際的報告稱,估計未來三盛集團將註入其他房地產發展項目資產於上市公司內,以體現融資優勢,並期待資產註入以體現集團價值。

可以預見的是,在兩年解禁期過後,三盛控股的資本整合之路將正式開啟。

撰文:林心林    審校:徐耀輝

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